Podatek od wynajmu mieszkania – zasady ogólne vs ryczałt

Podatek od wynajmu mieszkania – zasady ogólne vs ryczałtUmowa dawno podpisana, pierwsi lokatorzy właśnie przywożą swoje rzeczy, a na naszym koncie pojawiła się już opłata za pierwszy miesiąc najmu. Wszystko wydaje się piękne, proste i przyjemne, dopóki nie zadamy sobie pytania: w jaki sposób rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania?

W tym momencie w naszej głowie pojawia się pokusa: a może w ogóle nie przejmować się Urzędem Skarbowym? Wielu właścicieli mieszkań na wynajem ukrywa swój zarobek przed fiskusem. Czy takie podejście jest właściwe? To już należy do subiektywnej oceny każdego wynajmującego. Jednakże niewywiązywanie się z obowiązków podatkowych, może narobić nam masę kłopotów, w przypadku jakiejkolwiek sytuacji kryzysowej.

Wykluczmy w naszych rozważaniach sytuację, w której w ogóle nie podpisujemy umowy z najemcą. Takie podejście nie wchodzi w grę. Załóżmy więc, że umowa jest podpisana i zawiera wszystko to co zawierać powinna, aby chronić nasze interesy. Jednakże mimo to, nie rozliczamy się z należnego podatku od dochodów z najmu. Co zrobimy w sytuacji, gdy nasz najemca nie będzie przestrzegać postanowień zapisanych w umowie? Jak wyegzekwujemy zapisy chroniące naszą własność? Pewne okoliczności mogą zmusić nas, aby zwrócić się do sądu i wtedy pojawi się problem.

Zamiast więc działać nie do końca legalnie i ciągle martwić się o to co będzie, gdy pojawią się kłopoty, lepiej zastanowić się nad tym jak prowadzić wynajem zgodnie z prawem, a mimo to nie obciążać się zbytnio kosztem podatku od najmu.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej, o tym jak powinna wyglądać umowa najmu odpowiednio zabezpieczająca interesy właściciela nieruchomości, zapraszamy do tekstu: Umowa najmu mieszkania – omówienie oraz wzór dokumentu.

Zasady ogólne – podatek od dochodu

Jako wynajmujący, mamy do wyboru jeden z dwóch możliwych sposobów rozliczania podatku przy najmie prywatnym. Pierwszym z nich, są tak zwane zasady ogólne. W tym przypadku, do Urzędu Skarbowego odprowadzamy podatek od dochodu, według skali podatkowej 18% lub 32%. Oznacza to, że zanim pomnożymy swój przychód przez określoną stawkę podatku, możemy odliczyć od niego wszystkie koszty związane z najmem mieszkania, takie jak:

  • koszty administracyjne – opłaty eksploatacyjne, fundusz remontowy, opłaty za media
  • koszty napraw i remontów
  • koszt ubezpieczenia mieszkania
  • podatek od nieruchomości
  • część odsetkową kredytu – jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką
  • amortyzację – na poziomie 1,5% rocznie, liczonego od ceny nabycia nieruchomości

(Jeśli nasz lokal był użytkowany przez ponad 60 miesięcy zanim staliśmy się jego właścicielami, możemy ustalić indywidualną stawkę amortyzacji, jednak nie większą niż 10% rocznie).

Zasady ogólne są nam niejako „przypisane” automatycznie i nie ponosimy obowiązku zgłaszania nigdzie, że wybraliśmy tą akurat formę, aby rozliczać podatek od wynajmu mieszkania.

Ryczałt – podatek od przychodu

Drugim sposobem rozliczania się jest ryczałt. W przypadku tej formy zawsze płacimy stałą stawkę 8,5% od przychodu, niezależnie od poniesionych przez nas kosztów. Jest to najprostsza forma, aby rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania, jednakże nie zawsze najbardziej opłacalna.

Jeżeli zdecydujemy się na ryczałt, powinniśmy powiadomić o tym Urząd Skarbowy najpóźniej do 20-ego stycznia lub do 20-ego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskaliśmy pierwszy przychód z tytułu najmu. Możemy również zdecydować czy będziemy rozliczać podatek miesięcznie czy kwartalnie. Jeżeli wybierzemy tą drugą możliwość, z początkiem roku podatkowego (również do 20-ego stycznia) będziemy musieli złożyć odpowiednie oświadczenie.

Opodatkować dochód czy przychód?

Aby lepiej zobrazować obie metody rozliczeń, użyjemy prostego przykładu. Załóżmy, że posiadamy mieszkanie za które zapłaciliśmy równe 300.000 zł, a wynajmujemy je za 1.500 zł + opłaty za zużycie mediów. Wartość tych dodatkowych opłat nie będzie nam potrzebna do obliczeń, ponieważ ich koszt, wedle umowy najmu, został przerzucony na najemcę.

RYCZAŁT

Zacznijmy od ryczałtu. Rozliczając się z fiskusem tą metodą, nie mamy zbyt dużego pola do manewru. Nasz przychód, czyli 1.500 zł, musimy pomnożyć razy 0,085 (czyli 8,5%). Wynik będzie kwotą, którą należy przelać na konto Urzędu Skarbowego.

1.500 zł × 0,085 = 127,50 zł

ZASADY OGÓLNE (SKALA PODATKOWA)

Teraz spróbujmy skorzystać z drugiego sposobu rozliczania podatku, czyli zasad ogólnych. W tym przypadku obliczenia będą nieco bardziej złożone. Nasz przychód to 1.500 zł, ale żeby obliczyć dochód, musimy znać jeszcze nasze koszty. Opłaty za media przerzuciliśmy na najemcę. Remonty zostawmy w spokoju, ponieważ nie są to stałe wydatki. Ubezpieczenie mieszkania i podatek od nieruchomości to zbyt małe kwoty, żeby zawracać sobie nimi głowę w naszym przykładzie. Zostało oprocentowanie kredytu i amortyzacja.

Przyjmijmy, że kwota odsetkowa naszego kredytu wynosi 500 zł miesięcznie. Natomiast poprzez zastosowanie ustawowej stawki amortyzacyjnej (1,5% rocznie), możemy dodatkowo wpisać w koszty 4.500 zł rocznie (300.000 zł × 0,015), czyli 375 zł miesięcznie. Obliczmy więc nasz dochód i należny podatek według stawki 18%.

1.500 zł – 500 zł – 375 zł = 625 zł
625 zł × 0,18 = 112,50 zł

Jak łatwo można zauważyć, w tym przypadku zapłacilibyśmy mniejszy podatek niż przy ryczałcie, a to jeszcze nie wszystko. Jeżeli nasze przykładowe mieszkanie było użytkowane przez poprzedniego właściciela ponad 5 lat, możemy skorzystać z indywidualnej stawki amortyzacyjnej, sięgającej nawet 10% rocznie. Dla potrzeb naszego przykładu wystarczy stawka na poziomie 5%. W prezentowanym przypadku, do swoich kosztów, będziemy mogli dopisać 15.000 zł rocznie (300.000 zł × 0,05), czyli 1.250 zł miesięcznie.

1.500 zł – 500 zł – 1.250 zł = – 250 zł

WNIOSKI

Jak widzimy, na papierze wychodzi na to, że nasz wynajem przynosi straty. Nasz dochód z tego tytułu jest zatem równy zero złotych. Jak doskonale wiemy, 18% z zera, to również zero. Dzięki zastosowaniu takiego rozwiązania możemy prowadzić wynajem mieszkania w pełni oficjalnie i zgodnie z prawem, a przy tym w ogóle nie płacić podatku od dochodu.

Oczywiście, nie w każdym przypadku mieszkanie jest kupowane za pomocą kredytu oraz nie zawsze będziemy mogli zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną. Dlatego też, w niektórych sytuacjach ryczałt może okazać się dla nas lepszym rozwiązaniem.

Rozliczenia roczne – PIT

Jeżeli, aby rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania wybraliśmy zasady ogólne, powinnismy uwzględnić to w deklaracji podatkowej PIT-36, składanej do 30 kwietnia roku następnego po rozliczanym roku podatkowym. Natomiast, jeżeli zdecydowaliśmy się odprowadzać podatek w formie ryczałtu, to powinniśmy uwzględnić go w rozliczeniu PIT-28, składanym do 31 stycznia roku następnego po rozliczanym roku podatkowym.

Podsumowanie różnic

Poniższa tabelka przedstawia podstawowe różnice w omawianych przez nas formach rozliczeń podatkowych.

Sposób rozliczeń:
Źródło opodatkowania:
Stawka podatku:
Forma wyboru:
System kwartalny:
Rozliczenie roczne:

ZASADY OGÓLNE
dochód
18% lub 32%
automatyczna
niemożliwy
PIT-36 (do 30 kwietnia)

RYCZAŁT
przychód
8,5%
wymagane oświadczenie
możliwy
PIT-28 (do 31 stycznia)

Który sposób jest lepszy, aby rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania? Na to pytanie każdy powinien odpowiedzieć sobie sam, najlepiej po konsultacji z doradcą podatkowym i przyjąć taką formę, która w jego konkretnym przypadku jest najkorzystniejsza finansowo. W większości sytuacji, rozliczenie na zasadach ogólnych może okazać się lepszym rozwiązaniem. Stosując tą metodę, dzięki odpowiedniemu ustaleniu stawki amortyzacyjnej, możemy zmniejszyć należny podatek do minimum.

Niezależnie jednak od tego jaki sposób rozliczenia wybierzemy, pamiętajmy, że najważniejsze jest to, aby prowadzić wynajem w sposób legalny i zawsze mieć uregulowane stosunki z Urzędem Skarbowym.

Pamiętaj, że jeżeli rozliczasz podatek od wynajmu mieszkania za pomocą ryczałtu, bardzo ważne jest odpowiednie rozwiązanie kwestii opłat za zużycie mediów. Opłatami tymi, powinien być obciążony najemca, aby nie stanowiły one twojego przychodu. Więcej na ten temat, w artykule: Rozliczanie opłat za mieszkanie na wynajem – trzy rodzaje kosztów.

Dziękujemy za zapoznanie się z naszym tekstem. Jeżeli masz jakiekolwiek uwagi bądź pytania dotyczące tematu poruszanego w niniejszym artykule, prosimy o umieszczenie ich w komentarzu poniżej. Nie zapomnij również zapisać się na nasz newsletter oraz polubić fanpage na Facebook-u.

Komentarze