Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – oficjalnie obowiązujące okresy

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – oficjalnie obowiązujące okresyZ reguły, nawet dla osoby która dopiero rozpoczęła przygodę z wynajmowaniem mieszkań, samo znalezienie najemcy nie sprawia większych trudności. Problemy pojawiają się dopiero wtedy, gdy jedna ze stron chce zerwać zawartą umowę. W tym nie zawsze miłym dla właściciela lokalu momencie, dochodzimy do tematu niniejszego artykułu, którym jest wypowiedzenie umowy najmu mieszkania oraz oficjalnie obowiązujące okresy z nim związane.

Niestety umowa najmu, pomimo iż jest dokumentem zawieranym pomiędzy dwoma stronami dobrowolnie, czyli z korzyścią dla nich obu, nie może zawierać dowolnej treści ustalonej przez zainteresowanych, lub też zawarta w nich treść jest po prostu nieważna z punktu widzenia prawa. Wiąże nam ręce Ustawa o ochronie praw lokatorów. Dlatego też, to na zapisach w niej obowiązujących będą bazowały nasze dzisiejsze rozważania.

Umowa na czas nieokreślony

Przepisy zawarte w wyżej wymienionej ustawie są bardzo niekorzystne dla wynajmujących. Okresy wypowiedzenia, które są zależne od jego przyczyny, w niektórych przypadkach są wręcz absurdalne. Dlatego też, jako właściciele lokalu na wynajem, nigdy nie podpisujmy z najemcą umowy na czas nieokreślony. Umowa z określonym terminem ważności jest dużo lepszym rozwiązaniem, z jednego bardzo znaczącego powodu – w pewnym momencie wygasa sama z siebie, a to może uratować nas przed naprawdę sporym problemem.

Zapamiętajmy więc raz na zawsze: nigdy nie wynajmujmy swojego mieszkania na czas nieokreślony. W dzisiejszych warunkach prawnych, z punktu widzenia właścicieli nieruchomości, takie umowy nie mają racji bytu.

Umowa na czas określony

Wiemy już na pewno, że umowa jaką będziemy podpisywać z najemcą będzie zawierać datę rozwiązania stosunku najmu. Teraz czas zastanowić się nad pytaniem: jak długi czas ma obowiązywać ten dokument? Odpowiedź jest prosta. Nigdy nie dłuższy niż rok. Po tym czasie możemy zawsze podpisać umowę z tym samym lokatorem od nowa, lub sporządzić aneks do już istniejącej. Najważniejsze jednak jest to, że w takim przypadku mamy pewność, że po określonym w umowie terminie, najemca nie posiada już żadnych praw do naszego lokalu. W pewnych okolicznościach to rozwiązanie może okazać się zbawienne.

Na rynku działają właściciele nieruchomości, którzy aneksują umowę ze swoimi lokatorami co miesiąc. Jednakże znalezienie lokatorów, którzy pójdą na taki układ może graniczyć z cudem. Pamiętajmy więc, aby nigdy nie wynajmować mieszkania na dłużej niż rok, to powinno być wystarczającym zabezpieczeniem.

Dobra umowa podpisana z najemcą to już połowa sukcesu właściciela nieruchomości. To, w jakich sytuacjach możemy złożyć wypowiedzenie umowy najmu mieszkania, powinno być starannie zapisane już w samym dokumencie. Jeżeli chcesz przeczytać więcej na ten temat, zajrzyj do artykułu: Umowa najmu mieszkania – omówienie oraz wzór dokumentu.

Wypowiedzenie ze strony wynajmującego

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania ze strony wynajmującego, to kwestia, którą Ustawa o ochronie praw lokatorów opisuje nam szczegółowo i precyzyjnie. Oto dokładny fragment treści tej ustawy:

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Jak widać w punkcie 1 i 3 fragmentu omawianej ustawy, jeżeli najemca nadmiernie niszczy nasze mieszkanie, narusza porządek domowy sąsiadów lub używa lokalu w sposób sprzeczny z zawartą umową, czyli na przykład podnajął pokój osobie trzeciej, to możemy wypowiedzieć mu stosunek najmu z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia.

Sprawa komplikuje się w kwestii zwłoki z zapłatą czynszu. Według przytoczonego dokumentu, mamy prawo złożyć wypowiedzenie umowy najmu mieszkania swoim lokatorom, z powodu zalegania z opłatą, tylko w przypadku gdy przekroczą oni termin trzech pełnych okresów płatności. Dodatkowo musimy im dać dodatkowy miesiąc na wyrównanie zaległości, co razem z miesięcznym okresem wypowiedzenia wiąże nam ręce na całe 5 miesięcy. Jest to oczywisty absurd, który został wymyślony na potrzeby gminnych zasobów mieszkalnych i nie powinien się tyczyć prywatnej własności. Niestety jednak się tyczy.

Wypowiedzenie za strony najemcy

Ustawa o ochronie praw lokatorów przemilcza istnienie takiego zjawiska, jak wypowiedzenie umowy najmu mieszkania ze strony najemcy. Musimy się więc odnieść w tej sytuacji do Kodeksu cywilnego, którego art. 673 § 3 brzmi:

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Oczywiście wynajmujący jest dodatkowo obowiązany również ustawą o lokatorach, natomiast najemcy dotyczą tylko zapisy zawarte w umowie. W przygotowanym przez nas wzorze umowy najmu widnieje następujący paragraf:

Najemca może wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym, z zachowaniem formy pisemnej, tylko jeżeli:

  1. W chwili wydania lokal ma wady, które uniemożliwiają jego używanie w sposób przewidziany w niniejszej umowie.
  2. Wady, o których mowa powyżej powstały później, a Wynajmujący ich nie usunął lub nie zadbał o ich usunięcie w terminie dwóch tygodni od daty ich powstania.
  3. Jeżeli wady o których mowa powyżej nie dadzą się usunąć lub naprawić.

Oznacza to, że najemca ma prawo złożyć nam wypowiedzenie umowy najmu mieszkania tylko w sytuacji gdy lokal który wynajmuje nie będzie nadawał się do celów mieszkalnych. Warto umieścić taki zapis w swojej umowie z dwóch powodów. Po pierwsze, takie prawo i tak najemca posiada zgodnie z treścią Kodeksu cywilnego. Po drugie, takie podejście jest jak najbardziej fair w stosunku do drugiej strony, gdyż jest to jedyna możliwość wypowiedzenia umowy przez lokatorów. Czyli, jeżeli my będziemy wywiązywać się ze swoich obowiązków, a więc przez cały okres najmu nasi najemcy będą mieli udostępniony lokal spełniający wymogi mieszkalnego, to oni, według umowy, powinni opłacać czynsz za jego wynajem, aż do dnia zakończenia stosunku najmu, bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia.

Oczywiście różne rzeczy się w życiu zdarzają, dlatego też nic nie stoi na przeszkodzie, aby rozwiązać obowiązującą umowę, za porozumieniem stron, sporo przed okresem jej wygaśnięcia. Jednakże tak skonstruowany zapis daje nam pewną kartę przetargową i uprzywilejowaną pozycję podczas omawiania warunków zerwania umowy przez lokatorów.

Jeżeli nie podoba nam się to rozwiązanie, to możemy umieścić w umowie punkt mówiący o możliwości jej rozwiązania przez najemcę, z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, również z innego powodu. Jak mówi Kodeks cywilny, obowiązywać będzie to co zapiszemy w umowie.

Mimo wszystko…

Mimo wszystko, nie każdy aspekt naszego życia musi regulować ustawa. Nasi przyszli najemcy to dorośli ludzie, których starannie wybierzemy spośród wszystkich chętnych do wynajęcia naszego mieszkania. Podpisując z nami umowę, będą zdawali sobie sprawę na co się piszą i jakie warunki ich obowiązują. Jednakże umowa umową, a życie życiem.

Najważniejsze, to we wszystkim zachować zdrowy rozsądek i stosować rozwiązania korzystne dla obu stron umowy.

Jeżeli nasz lokator chce zerwać umowę najmu, jeszcze długo przed końcem jej terminu rozwiązania, a jedynym jego motywem są przyczyny osobiste, może warto mu na to pozwolić? Jednakże pod warunkiem, że sam znajdzie kogoś na swoje miejsce. Dzięki takiemu rozwiązaniu unikniemy sytuacji konfliktowej i nie będziemy z tego powodu stratni finansowo.

Jeżeli nasz najemca notorycznie narusza spokój pozostałych lokatorów budynku, a stan w jakim znajduje się nasz lokal podczas jego pobytu budzi w nas przerażenie, może warto nakłonić go do wyprowadzki bez zachowania ustawowych terminów? Porozmawiajmy z nim szczerze i oznajmijmy, że nie będziemy tego tolerować. Ewentualnie nawet pójdźmy mu na rękę w kwestii zwrotu kaucji w pełnej wysokości, o ile opuści nasz lokal do końca tygodnia.

Musimy zdać sobie sprawę, że mimo iż w świetle prawa pewne rozwiązania są niewykonalne, to w życiu, nie będzie żadnych problemów z ich wykonalnością. Być może uda nam się przeprowadzić taką przyśpieszoną eksmisję z powodu niewiedzy naszych lokatorów, a być może z ich poczucia zdrowego rozsądku lub chęci uniknięcia dalszych konsekwencji swoich niewłaściwych czynów. Czy powinno stanowić to dla nas różnicę?

W pewnych sytuacjach, nawet ustawowo zgodne wypowiedzenie umowy najmu mieszkania może nie przynieść pożądanych skutków. Istotne jest, aby nigdy nie wynajmować swojej nieruchomości ludziom, z którymi nie da się dojść do porozumienia. Jeżeli chcesz skutecznie zapobiec takiej możliwości, przeczytaj artykuł: Selekcja potencjalnych najemców – pierwszy nie znaczy lepszy.

Dziękujemy za zapoznanie się z naszym tekstem. Jeżeli masz jakiekolwiek uwagi bądź pytania dotyczące tematu poruszanego w niniejszym artykule, prosimy o umieszczenie ich w komentarzu poniżej. Nie zapomnij również zapisać się na nasz newsletter oraz polubić fanpage na Facebook-u.

Komentarze